Про свободную планировку.

Что такое "Свободная Планировка"?
Вообще юридического понятия "Свободная Планировка" не существует. Подобная формулировка применяется главным образом к квартирам в домах, построенным по монолитно - каркасной технологии. И здесь свободная планировка квартиры - это пространство, в котором отсутствуют внутренние стены, а количество несущих опор сведено к минимуму

. Иными словами, владелец квартиры в новостройке якобы получает возможность распланировать пространство - расположение и конфигурацию помещений - в соответствии со своими предпочтениями.
То есть, предлагая покупателям квартиры в доме со свободной планировкой, застройщики преподносят отсутствие внутренних стен как безусловное благо для владельца. Аргумент - отсутствие препятствий для того, чтобы новосел мог обустроить все "По-своему". Единое пространство нового жилища выглядит весьма заманчиво в глазах покупателя - ведь владельцам "Панелек" об индивидуальной планировке приходится только мечтать: далеко не все желания конструктивно реализуемы в ходе перепланировок.
Выгодный застройщику миф.
В большинстве случаев за ваши же деньги вам пытаются продать то, что фактически стоит дешевле. Объясню, почему.
Квартиры - студии и "Квартиры Свободной Планировки" в основном продаются в монолитных домах, а технология их возведения предполагает минимальное количество (и ширину) несущих опор, что, в сущности, и дает широкие возможности в плане создания индивидуальных интерьерных решений. Но в то же время эта технология помогает экономить средства на постройку здания: получается, такие квартиры могли бы стоить дешевле. Ведь стоимость и сроки возведения дома по монолитной технологии значительно меньше, чем дома из кирпича.
И, конечно, застройщик, существенно экономит, ведь ему не нужно тратить время и деньги на возведение стен внутри квартиры: фактически вам продают лишь "Коробку" по цене готового жилья. Многие потенциальные покупатели, слушая увлекательные рассказы застройщика, не понимают, что приобретают "Кота в Мешке". Вместо готовой квартиры за эти же деньги они получают по сути "Недострой", и стены, которые по определению должны быть на своем месте, владельцу придется достраивать на собственные средства.
Факт: благодаря тиражированию мифа о выгодах приобретения жилья в подобном состоянии застройщикам удается повысить прибыльность проекта, а риелторам - продать квартиру со свободной планировкой дороже ее фактической стоимости.
Свобода с большими ограничениями.
Получается, что свобода "Дизайна Интерьера" в такой новостройке - относительная.
1. планировка есть, вы просто о ней не знаете.
Во всех случаях существует чертеж, определяющий расположение мокрых и жилых зон в данном помещении. Это значит, что есть определенные ограничения, которые регулируются законодательством и техническими возможностями: например, санузлы в новой квартире могут быть расположены только там, где это предусмотрено проектом, поскольку согласовать перенос стояков практически нереально.
Факт: ванная и туалет, а также кухня в любом случае будут не там, где хочется владельцу, а в строго отведенном для этого месте.
2. как только вы поставите стены - квартира дешевеет.
Еще один момент, о котором знают далеко не все: разница в метраже. Так, при продаже площадь квартиры со свободной планировкой равна, допустим, 100 кв. м. я хочу сделать перепланировку и представляю все документы в соответствующие органы для согласования, после чего площадь 100-метровой квартиры за счет возведения перегородок уменьшается на 4-5 м, а то и больше.
Далее я регистрирую квартиру с перепланировкой и по факту получаю жилье меньшего метража - соответственно, его цена при продаже снижается. Таким образом, для удобства приходится жертвовать квадратными метрами и деньгами. Так получилось, например, с моей личной квартирой.
3. правила перепланировок никто не отменял.
Существует еще один барьер - закон "О Порядке Переустройства Помещений в Жилых Домах на Территории Города Москвы". В 5-й статье документа говорится, что подсобная площадь не может быть увеличена за счет жилой, в соответствии с разграничениями, отображенными в бти. То есть в квартире со свободной планировкой вы не сможете сделать ванную просторнее за счет площади комнаты, а только за счет коридора - и то, если такая возможность существует.
Лоджия и балкон не могут стать полноценной открытой частью жилого помещения, так как нельзя переносить радиаторы центрального отопления. Кроме того, есть ограничения по метражу жилых комнат (например, они не могут быть менее 9 кв. м) и еще целый свод правил по согласованию.
Вывод: в итоге "Свободная Планировка" ограничивается возможностью изменить конфигурацию жилой зоны (да, вы выиграли в том, что не нужно демонтировать стены. В остальном владельцу приходится за свой счет завершать строительство согласно первоначальному плану, утвержденному застройщиком.
4. ремонт сразу невозможен.
Другой нюанс, о котором часто не подозревают покупатели квартиры в новостройке, - это время. Дескать, все купили, перепланировали - и можно делать ремонт. Однако закон предполагает, что застройщик ведет строительство по заранее утвержденному плану, причем это относится и к планировке квартиры. К периоду сдачи дома в эксплуатацию должны быть закончены все строительные работы, а к моменту оформления права собственности квартира должна находиться в состоянии, соответствующем заявленному плану.
Иначе говоря, владелец новой квартиры не может сразу приступить к ремонту, если он принял решение использовать планировку, отличную от спроектированного и утвержденного застройщиком варианта. Оформление собственности, как правило, занимает от месяца до полугода после сдачи новостройки в эксплуатацию; к этому времени следует прибавить еще полгода на согласование новой планировки. И только после этого можно начинать капитальный ремонт, на который уйдет по меньшей мере три - пять месяцев.
Вывод: все это время счастливому новоселу, который приобрел недостроенную квартиру, придется снимать жилье, заниматься ремонтом и утверждать индивидуальную планировку.
Получается, что "Свободная Планировка Квартиры" - это маркетинговый ход, позволяющий закрепить в сознании потенциальных покупателей мысль о полной свободе действий относительно создания интерьера. Но на деле для каждой квартиры разработана предполагаемая планировка, и она вовсе не является свободной: ведь расположение и вид каждого элемента официально утверждены еще до начала строительства.
В том случае, если вы купили такую квартиру и намереваетесь спланировать интерьер "под Себя", вы обязаны согласовать эти изменения. В противном случае могут возникнуть проблемы при дальнейших операциях с недвижимостью. После согласования планировки любые новые изменения потребуют дополнительных согласований и утверждений.
Кому же выгодно покупать квартиру - студию?
Мой ответ: тем, кто может себе это позволить. Действительно, квартиры со свободной планировкой - не самый экономичный способ улучшить жилищные условия. Покупать просторную квартиру - студию, чтобы сделать ее "под Себя", особенно невыгодно при ограниченном бюджете, поскольку расходы, на которые придется пойти владельцу после подписания акта приемки - передачи, могут быть равны половине уже уплаченной суммы.
Чтобы избежать разочарований, следует как можно подробнее изучить планировку квартир, предлагаемых застройщиком в готовом виде, - возможно, расположение и конфигурация помещений в целом вас устроят. В крайнем случае в дизайн квартир свободной планировки всегда можно внести частичные изменения после того, как строительные и отделочные работы окончены. Согласовать небольшие изменения намного проще, чем глобальную перепланировку.
Покупателям, которые располагают достаточными средствами, чтобы оплатить дорогостоящий индивидуальный ремонт, свободная планировка придется в самый раз. Так или иначе, работа дизайнера предполагает создание проекта, отличного от типовой планировки, и большинство имеющихся перегородок все равно потребуется снести. Иногда интерьерное пространство приходится оптимизировать вплоть до нескольких сантиметров: например, в одной квартире готовая стена стояла всего в десятке сантиметров от намеченной линии и, увы, она была демонтирована.
Вывод: если ваш бюджет ограничен, выбирайте такую планировку квартиры, которая изначально вас устраивает или почти устраивает. Таким образом, если же вы располагаете средствами на кардинальную перепланировку и капитальный ремонт, то квартира со свободной планировкой - хороший вариант.