Как согласовать перепланировку в квартире. Что было не так с квартирой

Как согласовать перепланировку в квартире. Что было не так с квартирой

В старой планировке дверь из коридора в комнату была расположена неудачно: она создавала «мертвую зону», из-за чего пространство использовалось бестолково. В прихожей не хватало места для шкафа или системы хранения вещей, вешалка в углу мешала проходу в комнату. Когда мы открывали двери в ванную и туалет, вход в кухню полностью перекрывался, а через узкий коридор было не пройти.

Кроме того, из-за ненужной перегородки между кухней и коридором в квартире не хватало естественного освещения.

Но были у планировки и плюсы. Например, альков в комнате, который позволял расположить спальное место и зонировать пространство. Кухня в квартире тоже была довольно просторная, в ней удобно размещалась вся мебель и техника. Санузел был раздельным — это удобно, когда живешь не один.

Вход в комнату из прихожей. Пространство используется бестолково: в углу можно устроить большую систему для хранения вещей, но дверь не позволяет это сделать

Вид из кухни на вход в нее из коридора. Если открыть двери в ванную и туалет, коридор будет полностью перекрыт

Вход в комнату из прихожей. Пространство используется бестолково: в углу можно устроить большую систему для хранения вещей, но дверь не позволяет это сделать

Вид из кухни на вход в нее из коридора. Если открыть двери в ванную и туалет, коридор будет полностью перекрыт

Кухня с нестандартным окном. В такую форточку помещался обычный советский кондиционер. Преимуществом этой кухни я считаю ее площадь — 8 м², можно удобно разместить технику и мебель

Прежде чем приступить к ремонту в квартире, я хотела сделать ее небольшую площадь максимально функциональной — как минимум разобраться с дверью из коридора в комнату. Поэтому я решила обратиться к дизайнерам, чтобы те придумали, как улучшить планировку. Потом я планировала сначала согласовать перепланировку и реализовать ее, а уже потом покрасить стены, обновить полы и мебель.

Я не хотела сначала делать перепланировку, а потом согласовывать. На это было две причины:

1. Мой отец — он же собственник квартиры — суров и законопослушен.
2. Мне пришлось бы пройти те же шаги, что и при первоначальном согласовании перепланировки, но потом еще заплатить штраф 2500  Р .

Вариант вообще не согласовывать перепланировку я даже не рассматривала: незаконная перепланировка может стать проблемой в самый неподходящий момент. Например, если нужно срочно продать квартиру. Не все готовы покупать квартиру с неузаконенной перепланировкой, а если и готовы, то за меньшую сумму. Кроме того, потенциальный покупатель, скорее всего, не сможет обратиться в банк за кредитом: банки редко одобряют под залог квартиры с неузаконенной перепланировкой.

тому же по незнанию можно внести в квартиру изменения, которые согласовать вообще невозможно. Например, делать дверь из кухни в комнату запрещено, если в квартире есть газовая плита. Если сделать такую перепланировку, администрация района через суд обяжет вернуть квартиру в первоначальное состояние за свой счет — в противном случае выставит квартиру на торги. О таких нюансах обычно знают только специалисты.

Чтобы согласовать перепланировку, можно было обратиться в фирму, которая делает перепланировку под ключ: собирает все необходимые документы, разрабатывает проект, согласует его и выполняет приемку работ после перепланировки. Таких компаний на рынке много, по запросу поисковик показывает целый список. Но я решила сделать все сама: во-первых , это дешевле, а  во-вторых , я любопытная.

Перепланировка квартиры: правила. Что такое перепланировка и переустройство

Простой ремонт в квартире не нужно ни с кем согласовывать. Переклеить обои или уложить плитку на стенах владелец имеет право в любое время и любым способом. Такие перемены никак не обозначаются в техническом паспорте помещения.

Серьезные изменения — неважно, перепланировка это или переустройство — требуют проекта и согласования, а главное — они отражаются в техническом паспорте помещения. То есть придется заказать проект перепланировки в проектном бюро и согласовать его в органах местного самоуправления, а также переделать технический паспорт. И только потом можно приступить к ремонту.

Перепланировка — это изменение конфигурации помещения, например когда планируется передвинуть стену или прорубить новый дверной проем.

Переустройство — это манипуляции с инженерными сетями, санитарно-техническим, электрическим или другим оборудованием. Например, если нужно перенести в другое место унитаз и раковину или газовую трубу — это будет переустройство. И без проекта это делать тоже нельзя.

Такая бюрократия связана в первую очередь с безопасностью. Например, стены — это каркас здания. Если снести одну, все здание может сложиться, как карточный домик. Поэтому далеко не каждую стену можно демонтировать, передвигать и даже прорубать в ней дверной проем. С коммуникациями история аналогичная. Можно что-то повредить в одной квартире, а отразится это на всем доме. Поэтому разработку проекта, который будет соответствовать всем требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим, экологическим и другим нормам законодательства, и поручают специалистам-проектировщикам.

Проектировщики учитывают существующие нормы и правила и разрабатывают проект перепланировки. Например, если собственник хочет объединить кухню с комнатой, проектировщик уточнит, какая между помещениями стена и  есть ли на кухне газ. Если стена не несущая, а варочная панель не газовая, объединять можно. Если нет — нельзя.

Согласование перепланировки по эскизу. Когда можно согласовать проект по эскизу

По эскизу можно выполнять любые ремонтные работы, которые не содержатся в приведенном выше списке из пунктов 2 и 3 указанного приложения к постановлению правительства. При этом, чтобы монтажные мероприятия, вообще, относились к разряду перепланировки, они должны затрагивать планы объекта и требовать внесения изменений в инвентаризационные планы объекта в БТИ.

К сожалению, почти любой ремонт, затрагивающий планировку объекта, требует составления профессионального проекта, который нужно заказывать у опытных проектировщиков, обладающих государственными лицензиями, допусками СРО. Перепланировка и переустройство по эскизу возможно в том случае, если собственник запланировал простые работы, которые не могут привести к изменению надежности и эксплуатационных характеристик жилого объекта. К таким мероприятиям можно отнести перенос сантехнического оборудования в пределах одного помещения, перенос тонких ненесущих перегородок и т. д.

Собственнику, желающему выполнить перепланировку по эскизу нужно знать, что согласования в уведомительном порядке не существует. Может показаться, что для получения акта о завершенной перепланировке и чтобы избежать штрафа за незаконную перепланировку объекта , достаточно просто уведомить жилинспекцию о выполненных работах. Это опасное заблуждение, которое может привести к появлению проблем с государственными контролирующими службами.

Перепланировка по эскизу требует обыкновенного согласования, которое выполняется уже после реализации запланированного ремонта. Таким образом, собственник сначала нанимает строительную бригаду, выполняющую перепланировку, а уже после этого согласовывает изменения по эскизу с инспекторами. Естественно, чтобы согласование прошло успешно, нужно, чтобы ремонт был выполнен действительно качественно, без нарушений строительных, противопожарных и санитарных норм. Если в ходе согласования такие ошибки «всплывут», собственник не только не получит акта о завершенной перестройке, но еще и получит предписание устранить последствия некачественного ремонта, привести квартиру в изначальное состояние. Не нужно недооценивать сложность перепланировки, выполняемой по эскизу.

В целом, если выполненная перепланировка попадает в категорию работ, которые можно согласовать с государственными службами по эскизу, собственнику необходимо обратиться в ближайший Многофункциональный центр и подать соответствующую заявку, снабдив ее рядом необходимых дополнительных документов:

• эскизом перепланировки;
• документами о праве собственности;
• техническим паспортом из Бюро инвентаризации.

Поданный в МФЦ набор документов в ближайшее время будет передан сотрудникам Жилищной инспекции района, в котором располагается квартира собственника. Инспекторы в скором времени свяжутся с владельцем квартиры, чтобы договориться о времени их посещения объекта. В назначенный день, сотрудники жилинспекции придут в квартиру человека для проверки качества выполненного по эскизу ремонта.

Если проверка подтвердит высокое качество ремонта и его полное соответствие указанным в эскизе данным, собственник получит акт о выполненной перестройке. После этого останется обратиться в Бюро инвентаризации, чтобы техники организации посетили квартиру, сделали замеры и зафиксировали все изменения в планировке объекта на планах и спецификациях.

Как согласовать перепланировку квартиры самостоятельно. Зачем нужно узаконить перепланировку

Процесс узаконивания перепланировки в квартире был придуман для того, чтобы жильцы, решившие самовольно заняться строительством, не нарушили несущую конструкцию дома. Согласование ‒ это залог безопасность всех обитателей многоэтажки и гарантия того, что ваша новая стена или отсутствие старой никому не навредят.

Новые стены могут создать дополнительную нагрузку, что приведет, в будущем, к разрушениям, а в даже не несущих конструкциях могут быть вшить вентиляционные коробы или другие коммуникации, которые также пострадают при снесении.

Согласование перепланировки необходимо еще в ряде случаев:

• Чтобы документы были актуальны для продажи квартиры;
• В случаях, когда жилье ипотечное , так как заемщик обязан согласовывать подобные изменения;
• Если после перепланировки ваша ванная комната будет расположена над жилыми комнатами жильцов с нижнего этажа;
• Чтобы иметь официальную возможность проводить громкие строительные работы в квартире.

По факту же, далеко не все жильцы официально согласовывают изменения в своих квартирах. Многие сетую на то, что снесение одной стены влечет за собой длительный поход по кабинетам, бесконечный сбор бумаг, а иногда и отказы. Однако важно понимать, что незаконное строительство может быть выявлено, а виновник наказан.

Если подтвержден факт незаконной перепланировки, владелец квартиры должен будет оплатить штраф в размере двух с половиной тысяч рублей и вернуть помещение в исходное состояние, естественно, за собственные средства. Если проигнорировать требования, квартиру могут изъять по закону: выставят на торги. Да, собственник получит сумму с торгов, не считая той, что была потрачена на их организацию, однако жилье вернуть уже точно не сможет.

Весь процесс законной перепланировки можно разделить на три стадии:

1. Составление и согласование проекта с районной администрацией;
2. Непосредственно процесс строительства;
3. Сдача нового помещения и оформление документов на него .

Конечно, каждый из этих этапов имеет ряд дополнительных подпунктов и кроме райадминистрации необходимо будет посетить другие госструктуры. Важно понимать, что существуют еще региональные особенности перепланировок. В некоторых регионах полная замена напольного покрытия, остекления или установка решеток на окнах также должна быть согласована,чтобы информация в техпаспорте оставалась актуальной.

Проект перепланировки квартиры. Пример проекта перепланировки квартиры

Титульный лист .

При оформлении проекта перепланировки на титульном листе указываются: логотип и название компании, которая разработала документ, ее контактные данные (адрес организации, номера телефонов, e-mail, адрес интернет-сайта), номер заказа, название документа (Проект перепланировки и переустройства квартиры №__), адрес квартиры, в которой будет проводиться перепланировка, ФИО инженеров, разработавших проект.

В содержании перечисляется состав проекта, который включает несколько разделов – текстовую и графическую части, а также приложения.

В свою очередь, разделы содержат: пояснительную записку, общую часть, план квартиры «до перепланировки» и «после перепланировки», экспликации помещений до и после ремонта, план полов с экспликацией, аксонометрические схемы инженерных коммуникаций, схему крепления ГКЛ к стенам и прочее.

Договор авторского надзора .

Авторский надзор осуществляется проектной организацией при проведении ремонтных работ для того, чтобы строители «не модернизировали» проектные решения, которые в будущем могут негативно сказаться при приемке работ Мосжилинспекцией.

Осуществляет его, как правило, инженер, который периодически выезжает на объект и контролирует совершаемые действия на соотвествие проекту.

Договор авторского надзора регламентирует отношения между сторонами. В частности, обязывает:

1.1. При ремонте руководствоваться проектом перепланировки и переустройства, утвержденным Государственной жилищной инспекцией города Москвы.

1.2. Предоставить возможность доступа в квартиру для проведения авторско-технического надзора по ряду работ на основании проекта перепланировки с составлением актов на скрытые работы.

1.3. После завершения работ участвовать в составлении актов на скрытые работы и актов приемки перепланировки.

Запись руководителя проекта .

Здесь главный инженер проекта свидетельствует о том, что проект разрабатывался в соответствии со всеми санитарными, строительными, противопожарными и экологическими требованиями, что обеспечит безопасность для всех жильцов многоквартирного дома.

Общие данные .

Нормативная база для разработки проекта. В этом разделе перечисляются все документы, согласно которым разрабатывался проект. В прошлом эти нормативы назывались СНиПами, сейчас опираются на СП — строительные правила. Также следует учитывать МГСН (архитектурные требования) и НПБ (пожарная безопасность).

Архитектурно-строительные решения .

На этой странице вы можете узнать сведения о квартире: количестве комнат, площади жилых и вспомогательных помещений.

Также здесь указаны мероприятия, которые будут реализованы в рамках проекта перепланировки, и представлены выводы по осуществлению этих мероприятий.

Противопожарные мероприятия .

Говоря простым языком, описываются меры по предотвращению пожара при ремонте, а именно: назначение старшего по пожарной безопасности, отвода специального места для курения, обустройство квартиры двумя огнетушителями на выходе из квартиры, а также запрет на загромождение эвакуационных путей.

Как узаконить перепланировку уже сделанную. Перепланировка по закону

К сожалению, люди, затеявшие перепланировку, не всегда считают согласования вопросом первой необходимости. «Пока вы пользуетесь квартирой, это может никак на вас не отразиться, если только ваша перепланировка не наносит ущерба другим жильцам. А если вы решите продать жилье, здравомыслящий покупатель в первую очередь попросит показать свежий технический паспорт, которое предоставляет Московское городское бюро технической инвентаризации (БТИ). И сравнит его с тем, что есть на самом деле. Если параметры не совпадут, он потребует снизить цену или узаконить перепланировку», — говорит Андрей Купцов.

По закону перепланировку нужно согласовать еще до начала ремонта. Для этого потребуется разработать проект перепланировки и переустройства: им должна заниматься только проектная организация со статусом действительного члена саморегулируемой организации (СРО). Проверить это можно на сайте Национального объединения изыскателей и проектировщиков (НОПРИЗ) . ГБУ «Экспертный центр» как раз относится к таким организациям, и его сотрудники имеют большой опыт работы с разными ситуациями.

Делать перепланировку можно и по готовой схеме из каталога типовых проектов, уже одобренных Мосжилинспекцией . В этом случае экспертам понадобится на месте убедиться, возможно ли провести работы. «Они проверят несущие и ограждающие конструкции, перекрытия, стены, инженерные системы — насколько их состояние на сегодня надежно и как повлияют на них работы, которые хочет провести собственник», — отметил Андрей Купцов.

С августа 2020 года узаконить перепланировку квартиры можно только в электронном виде. Для этого необходимо собрать все документы и подать заявление на сайте mos.ru . После всех обследований, обычно в течение 20 дней, собственнику приходит решение о согласовании.

Если собственник квартиры хочет узаконить уже проведенную перепланировку, ему сначала надо заказать в проектной организации техническое заключение о допустимости и безопасности проведенных работ. Но надо учитывать, что специалистам, например, придется частично вскрыть стены или пол. «Если вы сделали проем в несущей стене, они проверят, было ли сделано усиление, правильное ли оно, сделают расчет. Если неправильное — придется все переделывать. На уже выполненных перепланировках также обязательно проверяют гидроизоляцию», — рассказывает специалист ГБУ «Экспертный центр».

Получив техническое заключение, можно обратиться в Мосжилинспекцию с заявлением о предоставлении госуслуги. При этом заявитель должен оплатить административный штраф за проведенные незаконные работы.